Sanitär-Check bei Mieterwechsel: TrinkwV, DIN EN 806, DIN 1988 und VDI 6023

Rechtslage 2026: Keine Einzelnorm, aber ein dichtes Pflichtengeflecht

Die Pflicht zum Sanitär-Check bei Mieterwechsel ergibt sich nicht aus einer eigenen Vorschrift, sondern aus dem Zusammenspiel von Trinkwasserverordnung, Mietrecht und den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entscheidend ist, dass du als Vermieter in aller Regel Betreiber der Trinkwasserinstallation bist.

Ist ein Sanitär-Check bei Mieterwechsel Pflicht?

Formal besteht keine eigenständige Pflicht zu einem „Sanitär-Check“ beim Mieterwechsel. Praktisch ist eine Prüfung und Dokumentation der Installation jedoch in den meisten Konstellationen erforderlich.

Dafür sprechen vor allem drei Punkte:

• Betreiberpflichten nach der Trinkwasserverordnung: Als Betreiber einer Wasserversorgungsanlage musst du die Installation mindestens nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik betreiben. Dazu gehört auch der bestimmungsgemäße Betrieb nach einem Leerstand.
• Pflichten als Vermieter: Nach § 535 BGB schuldest du dem Mieter eine Mietsache in vertragsgemäßem Zustand. Eine Prüfung vor der Übergabe hilft, diesen Zustand zum Stichtag festzuhalten.
• Dokumentation als Nachweis: Werden später Legionellen, Undichtigkeiten oder andere Mängel festgestellt, zeigt das Übergabeprotokoll, in welchem Zustand sich die Installation bei der Übergabe befand.

Unterbleibt die Prüfung, verschlechtert sich deine Beweislage bei späteren Streitfällen. Meldet ein Mieter beispielsweise wenige Wochen nach dem Einzug einen Legionellenbefund oder einen Wasserschaden, ist das Übergabeprotokoll das zentrale Dokument für den dokumentierten Zustand zum Übergabezeitpunkt.

Trinkwasserverordnung: Welche Pflichten haben Vermieter?

Für Vermieter ergeben sich aus der Trinkwasserverordnung im Kern drei Pflichten:

• Die Trinkwasserinstallation muss nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik betrieben werden. Dazu gehört auch, Stagnation zu vermeiden und nach längeren Stillstandszeiten einen hygienisch geeigneten Betrieb wiederherzustellen.
• Vorgeschriebene Untersuchungen müssen fristgerecht durchgeführt werden. Bei Mehrfamilienhäusern mit Großanlage zur Trinkwassererwärmung und Duschen ist nach § 31 TrinkwV in der Regel alle drei Jahre auf Legionellen zu untersuchen.
• Auffällige Befunde müssen gemeldet und kommuniziert werden. Je nach Befund sind das Gesundheitsamt und die betroffenen Nutzer zu informieren und weitere Maßnahmen einzuleiten.

Seit 2026 kommen außerdem Nachweispflichten zu Bleileitungen hinzu.

Bei vermieteten Einfamilienhäusern oder Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung entfällt die turnusmäßige Legionellenuntersuchung in der Regel. Die allgemeine Betreiberverantwortung für einen hygienisch einwandfreien Betrieb bleibt jedoch bestehen, einschließlich geeigneter Maßnahmen nach längerer Stagnation.

Normenhierarchie: TrinkwV, DIN EN 806, DIN 1988 und VDI 6023

Die TrinkwV setzt das Schutzziel, die technischen Regelwerke legen fest, wie du es erreichst. Beim Mieterwechsel zählen vor allem die Teile, die Betrieb, Wartung, Stagnation und Wiederinbetriebnahme regeln.

Wie greifen die Regelwerke ineinander?

Die verschiedenen Regelwerke haben nicht dieselbe rechtliche Bedeutung:

• Die Trinkwasserverordnung ist unmittelbar rechtsverbindlich: Sie enthält die gesetzlichen Betreiberpflichten und verweist auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik.
• DIN-Normen und DVGW-Arbeitsblätter konkretisieren diese technischen Regeln: Hältst du die einschlägigen Vorgaben ein, spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass du nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik gehandelt hast.
• VDI 6023 setzt bei Stagnationszeiten teilweise strengere Maßstäbe: Sie wird von Gesundheitsämtern und Sachverständigen häufig zur fachlichen Bewertung herangezogen.

Für die Praxis bedeutet das: Weichen technische Regelwerke voneinander ab, solltest du die strengere Anforderung in deine Betriebs- und Dokumentationspraxis einbeziehen. Berufst du dich beispielsweise auf die Sieben-Tage-Grenze einer DIN-Regelung, während ein Gutachter nach den strengeren Vorgaben der VDI 6023 bewertet, kann bereits die fehlende Dokumentation zum Problem werden.

Stagnation nach Leerstand: 72 Stunden gegen sieben Tage

Für Nutzungsunterbrechungen gelten je nach Regelwerk unterschiedliche Zeitgrenzen:

• VDI 6023 setzt grundsätzlich eine Grenze von 72 Stunden: Spätestens dann sollte das gesamte Wasser der Installation ausgetauscht werden. Eine Verlängerung auf höchstens sieben Tage ist nur mit entsprechendem Hygienenachweis vorgesehen.
• DIN EN 806-5 und DIN 1988-200 setzen die Grenze bei sieben Tagen: Danach sind Maßnahmen erforderlich, um den bestimmungsgemäßen Betrieb wiederherzustellen.
• Bei Leerständen von mehr als sechs Monaten gelten weitergehende Maßnahmen: DIN 1988-100 sieht vor, die Anlage befüllt zu lassen und am Hausanschluss abzusperren. Vor der Wiederinbetriebnahme wird nach DIN EN 806-4 gespült.

Da zwischen Auszug und Einzug häufig mehr als drei Tage liegen und Renovierungen oft mehrere Wochen dauern, ist ein Spülplan oder eine automatische Spüleinrichtung in der Praxis besonders relevant.

Hier liegt ein Detail, das Standardratgeber übergehen: Bei einer einzelnen Wohnung im Mehrfamilienhaus kannst du nicht am Hausanschluss absperren. Schließt du stattdessen die Wohnungsabsperrung, laufen Steigstrang und Zirkulation weiter, während die gesamte Stagnation in der Wohnungsverteilung konzentriert wird. Bei der Wiederinbetriebnahme gelangt dieses Wasser dann schlagartig an die Entnahmestellen, deshalb muss die Spülung hier besonders gründlich und protokolliert erfolgen.

Welche Fristen gelten für die Trinkwasserprüfung bei Mieterwechsel 2026?

Ein Mieterwechsel löst keine eigene gesetzliche Prüffrist aus, maßgeblich sind die gebäudebezogenen Turnusse der TrinkwV und die Stagnationsgrenzen der Regelwerke. Die Übersicht bündelt die Fristen, die du 2026 im Blick haben musst.

Legionellenprüfung in der Mietwohnung: Dreijahresturnus und Maßnahmenwert

Für die Legionellenprüfung sind drei Punkte entscheidend:

• Der Dreijahresturnus gilt für das Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung: Ein Mieterwechsel setzt die Frist nach § 31 TrinkwV weder zurück noch verlängert er sie. Die Pflicht greift, wenn das Mehrfamilienhaus über eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung und über Duschen verfügt.
• Ab 100 KBE/100 ml sind Maßnahmen erforderlich: Bereits beim Erreichen des technischen Maßnahmenwerts musst du das Gesundheitsamt informieren und eine Risikoabschätzung nach § 51 TrinkwV veranlassen.
• Zusätzliche Beprobungen können bei besonderen Risiken sinnvoll sein: Das betrifft insbesondere Wohnungen am Ende eines Strangs, Leerstände von mehr als sechs Monaten oder Veränderungen an der Installation durch den Vormieter.

Die Entnahmestelle solltest du dabei nicht frei auswählen, sondern am bestehenden Probennahmekonzept und an der Gefährdungsanalyse nach DVGW W 551 ausrichten.

Bleileitungen: Nachweispflicht seit dem 13. Januar 2026

Für Bleileitungen sind vor allem drei Fristen und Vorgaben relevant:

• Bis zum 12. Januar 2026 mussten Bleileitungen und Teilstücke aus Blei ausgetauscht oder stillgelegt sein.
• Seit dem 13. Januar 2026 muss die Umsetzung gegenüber dem Gesundheitsamt nachgewiesen werden.
• Eine Fristverlängerung ist auf Antrag möglich, wenn ein Installateur nachweislich überlastet ist. Bis 2036 kommt diese Möglichkeit jedoch nur infrage, wenn die Anlage ausschließlich dem eigenen Bedarf dient. Für vermietete Objekte scheidet sie damit aus.

In Altbauten gehört die Sichtprüfung auf Bleiabschnitte in Kellerverteilungen, Steigleitungen und hinter Vorwandverkleidungen deshalb fest in jeden Sanitär-Check. Achte bei stillgelegten Abschnitten darauf, dass sie physisch vom Netz getrennt sind; eine bloß abgesperrte Bleileitung bleibt eine Totleitung.

Der Grenzwert liegt bis 11. Januar 2028 bei 0,010 mg/l und sinkt ab 12. Januar 2028 auf 0,005 mg/l → Installationen mit Messwerten knapp unter dem heutigen Wert solltest du bereits jetzt als sanierungsbedürftig einplanen.

Was wird beim Sanitär-Check vor Neuvermietung geprüft?

Geprüft werden die Trinkwasserinstallation kalt und warm, Warmwasserbereiter mit Sicherungsarmaturen sowie die Entwässerung, jeweils für den Wohnungsabschnitt ab der Stockwerksabsperrung. Die Prüfung der Sanitärinstallation nach DIN EN 806 ist dabei keine Druckprobe der Gesamtanlage, sondern eine betriebsbezogene Inspektion im Sinne von DIN EN 806-5.

Prüfblock Trinkwasser: Leitungen, Stagnation und Totleitungen

Beim Trinkwasser-Check solltest du insbesondere folgende Punkte prüfen:

1. Wurde die Leitungsführung seit dem letzten Mietverhältnis verändert? Achte darauf, ob durch Umbauten oder zurückgebaute Anschlüsse neue Totleitungen entstanden sind.
2. Gibt es stillgelegte Anschlüsse, die nur verschlossen wurden? Typische Beispiele sind ehemalige Anschlüsse für Waschmaschine, Geschirrspüler oder eine zweite Küchenzeile. Werden solche Leitungsabschnitte nicht mehr durchströmt, sind sie nach VDI 6023 direkt am Abzweig abzutrennen.
3. Sind Korrosion oder Undichtigkeiten sichtbar? Kontrolliere zugängliche Leitungen, Verbindungen und Armaturen auf Feuchtigkeit, Rostspuren oder andere Auffälligkeiten.
4. Funktionieren Wohnungsabsperrung und Eckventile? Sie sollten sich vollständig öffnen und schließen lassen und dabei dicht bleiben.
5. Stimmt die Installation mit der Bestandsdokumentation überein? Abweichungen zwischen tatsächlicher Leitungsführung und vorhandenen Plänen solltest du dokumentieren.

Fehlen Bestandspläne vollständig, ist der Mieterwechsel ein günstiger Zeitpunkt, die Leitungsführung des Wohnungsabschnitts aufnehmen und dokumentieren zu lassen.

Prüfblock Warmwasser und Sicherungsarmaturen

Beim Warmwasser-Check solltest du insbesondere folgende Punkte prüfen:

1. Welche Art der Warmwasserbereitung ist vorhanden? Bei dezentralen Anlagen kontrollierst du Durchlauferhitzer oder Speicher einschließlich Sicherheitsgruppe. Bei zentraler Versorgung prüfst du die Anbindung an die Zirkulation und das Temperaturverhalten an den Entnahmestellen.
2. Funktionieren Rückflussverhinderer und Sicherungseinrichtungen? Kontrolliere insbesondere Bauteile nach DIN EN 1717 und Anschlüsse, die der Vormieter selbst installiert oder verändert hat.
3. Gibt es fest eingebaute Zusatzgeräte ohne Wartungsnachweis? Dazu zählen etwa Untertischfilter oder fest angeschlossene Wassersprudler. Ohne dokumentierte Wartung können solche Geräte hygienisch problematisch sein.
4. Ist die Verantwortung für übernommene Einbauten eindeutig geregelt? Geräte ohne Wartungsnachweis solltest du entweder demontieren oder mit klarer Zuständigkeit im Übergabeprotokoll erfassen.

Gerade selbst installierte oder vom Vormieter übernommene Komponenten verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil ihre Wartungs- und Hygienhistorie häufig nicht nachvollziehbar ist.

Prüfblock Entwässerung und Sanitärobjekte

Bei Entwässerung und Sanitärobjekten solltest du insbesondere folgende Punkte prüfen:

1. Funktionieren die Abläufe einwandfrei? Kontrolliere, ob Wasser an Waschbecken, Dusche, Wanne und anderen Entnahmestellen zügig und ohne Rückstau abläuft.
2. Sind die Geruchsverschlüsse funktionsfähig? Fehlendes Sperrwasser oder undichte Siphons können dazu führen, dass Kanalgerüche in die Wohnung gelangen.
3. Sind sichtbare Anschlüsse dicht? Prüfe zugängliche Abwasserverbindungen, Siphons und Anschlussstellen auf Feuchtigkeit oder Tropfspuren.
4. Sind Silikonfugen intakt? Kontrolliere insbesondere die Fugen an Wanne, Dusche und WC auf Risse, Ablösungen oder sichtbare Undichtigkeiten.

Für die Entwässerungsanlage selbst ist DIN 1986-100 maßgeblich. Bei der Wohnungsübergabe steht jedoch vor allem der funktionale und sichtbare Zustand im Vordergrund.

Perlatoren und Duschköpfe tauschst du bei Neuvermietung am besten komplett aus, weil sich dort Kalk und Biofilm sammeln und der Tausch weniger kostet als jede Diskussion.

Wie läuft die Sanitärprüfung bei der Wohnungsübergabe ab?

Eine belastbare Sanitärprüfung zur Wohnungsübergabe beginnt beim Auszug des Vormieters, nicht am Einzugstag. Die folgenden vier Schritte verbinden Hygiene und Beweissicherung.

Schritt 1: Zustand beim Auszug erfassen

Beim Auszug hältst du Zählerstände, sichtbare Mängel sowie Um- und Einbauten des Vormieters mit Fotos im Übergabeprotokoll fest. Im selben Termin legst du fest, wer während des Leerstands spült und wer den Schlüssel dafür erhält.

Schritt 2: Leerstand hygienisch überbrücken

Während des Leerstands spülst du alle Entnahmestellen so, dass der vollständige Wasseraustausch innerhalb von 72 Stunden erfolgt, alternativ setzt du eine automatische Spüleinrichtung ein.

Jede Spülung gehört mit Datum, Uhrzeit und Entnahmestellen ins Spülprotokoll. Handwerkertermine während der Renovierung ersetzen keinen Spülplan, weil dabei meist nur einzelne Zapfstellen geöffnet werden.

Schritt 3: Fachprüfung vor Neuvermietung

Vor der Neuvermietung prüft ein im Installateurverzeichnis des Wasserversorgers eingetragener Fachbetrieb den Wohnungsabschnitt anhand der drei Prüfblöcke. Nach über sechs Monaten Leerstand folgt die Spülung nach DIN EN 806-4.

Steht die Legionellenuntersuchung des Gebäudes ohnehin an, stimmst du den Termin so ab, dass eine Entnahmestelle in der betroffenen Wohnung liegt.

Schritt 4: Übergabe an den neuen Mieter

Bei der Übergabe erhält der neue Mieter ein Protokoll mit Prüfergebnissen, Spülnachweis und bei Altbauten dem Status zum Bleinachweis. Weise auf den bestimmungsgemäßen Betrieb hin, etwa auf das Ablaufenlassen nach Urlaubsabwesenheiten, und lass dir diese Unterweisung gegenzeichnen.

Wer trägt die Kosten für Prüfung und Sanierung?

Bei den Kosten musst du zwischen laufenden Prüfungen und anlassbezogenen beziehungsweise baulichen Maßnahmen unterscheiden:

• Laufende Legionellenprüfungen können als Betriebskosten umlagefähig sein: Nach § 2 Nr. 2 BetrKV kannst du die regelmäßig anfallenden Untersuchungskosten auf die Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Betriebskostenumlage vorsieht. Je nach Zahl der Probennahmestellen nennen Anbieter für Mehrfamilienhäuser etwa 150 bis 1.200 Euro.
• Sanierungskosten bei einem Legionellenbefall trägt der Vermieter: Maßnahmen zur Beseitigung eines Mangels gehören nicht zu den laufenden Betriebskosten.
• Anlassbezogene Beprobungen nach einem Leerstand solltest du dem Vermieteranteil zurechnen: Sie lassen sich schwer als regelmäßig wiederkehrende Untersuchung begründen, wenn sie erst durch den konkreten Leerstand erforderlich werden.
• Spülungen durch Fachbetriebe und der Rückbau von Totleitungen sind ebenfalls Vermieterkosten: Sie dienen der Wiederherstellung beziehungsweise Sicherung des ordnungsgemäßen Zustands der Installation.
• Auch der Austausch von Bleileitungen ist nicht als laufende Betriebskostenposition umlagefähig.

Für die Kostenplanung gilt damit vereinfacht: Regelmäßige Untersuchungen können unter bestimmten Voraussetzungen umlagefähig sein, anlassbezogene Prüfungen, Sanierung und bauliche Maßnahmen solltest du dagegen beim Vermieter einplanen.

Wo scheitern Vermieter in der Praxis am häufigsten?

Beim Mieterwechsel treten vor allem drei Fehler immer wieder auf:

• Spülung ohne Protokoll: Auch wenn die Spülung hygienisch wirksam war, lässt sie sich im Streitfall ohne Dokumentation kaum nachweisen.
• Stilllegung von Bleileitungen ohne physische Trennung: Bleibt ein stillgelegter Abschnitt mit dem Netz verbunden, wird aus dem Bleiproblem zusätzlich ein Stagnationsproblem. Damit sind weder der Bleinachweis noch die Anforderungen an Totleitungen sauber erfüllt.
• Verwechslung von Gebäudeturnus und Wohnungszustand: Ein unauffälliger Legionellenbefund für das Gebäude sagt nicht automatisch etwas über eine einzelne leerstehende Wohnung aus. Die Probennahmestellen liegen häufig in anderen Einheiten oder am Zentralspeicher und erfassen die Stagnation im konkreten Wohnungsabschnitt nicht.

Gemeinsam ist allen drei Fehlern, dass nicht nur die technische Maßnahme zählt, sondern auch ihr nachvollziehbarer Nachweis für die konkrete Wohnung.

Fazit: Leerstand als Betriebsphase planen

Der Sanitär-Check bei Mieterwechsel ist kein eigener Rechtsbegriff, sondern die Schnittstelle, an der Betreiberpflichten aus der TrinkwV und die Stagnationsgrenzen aus VDI 6023, DIN EN 806 und DIN 1988 zusammenlaufen. 2026 verschärft der Bleinachweis die Lage für Altbestände, ab dem 12. Januar 2028 gilt der halbierte Grenzwert.

Plane den Leerstand deshalb als Betriebsphase mit Spülprotokoll, prüfe den Wohnungsabschnitt in drei Blöcken und dokumentiere die Übergabe so, dass du den bestimmungsgemäßen Betrieb jederzeit belegen kannst.

FAQ zum Thema: Wohnungsübergabe Sanitärprüfung

Ist ein Sanitär-Check bei Mieterwechsel Pflicht?

Eine ausdrückliche Vorschrift gibt es nicht. Weil du als Betreiber im Zweifel den ordnungsgemäßen Zustand belegen musst, ist die Prüfung dennoch faktisch unverzichtbar. Ohne sie fehlt dir bei jedem späteren Befund die Gegenbeweisgrundlage.

Welche Fristen gelten für die Trinkwasserprüfung bei Mieterwechsel 2026?

Der Wechsel startet keine neue Frist, es laufen der Legionellenturnus des Gebäudes, die Stagnationsgrenzen der Regelwerke und der Bleinachweis weiter. Praktisch hilft ein Fristenkalender je Objekt, in dem Gebäudeturnus und wohnungsbezogene Leerstände nebeneinander stehen. So erkennst du rechtzeitig, wann eine Wohnung gespült oder zusätzlich beprobt werden muss.

Was wird beim Sanitär-Check vor Neuvermietung geprüft?

Im Fokus steht der Abschnitt hinter der Stockwerksabsperrung: Trinkwasserleitungen samt möglicher Totleitungen, Warmwasserbereitung mit Sicherungsarmaturen sowie Abläufe und Objekte. Lass dir die Ergebnisse vom Fachbetrieb getrennt nach diesen Bereichen ausweisen. Dann kannst du Mängel gezielt beauftragen und sauber von umlagefähigen Kosten trennen.